須藤桂一

弊社シーアイピーは、マンション管理組合の皆様のご相談に乗り、マンション問題を解決に導くことをモットーにしています。

私は若いころ、大学で建築を学び、その後父のペンキ屋を手伝っていました。

現場を大事に仕事をしたいという気持ちがあり、ペンキ屋を手伝っていたときは、その建物に住んでいる方とお話をしたり、マンション管理組合の会議を傍聴させて頂いたりもしていました。そうした交流を通じて、マンションの生活ならではの大変さを知りました。

学生時代から現在に渡って建物に関わる仕事をしているのは、もしかしたら育ってきた背景が関係しているのかもしれません。

マンション組合とは、マンションの住人から構成された、住民の代表団体です。マンションには音問題、ペット問題、隣人問題など様々な場合がありますが、“必ず”問題になるのはお金の問題です。

住民の皆さんの問題に携わるべきと考え、父のペンキ屋の1事業として、マンション管理組合に特化した事業を始めました。これがシーアイピーの原型です。

現在はペンキ屋から独立し、事業を運営しています。

管理組合の皆さんは、不動産オーナーさんや管理会社、住民の間で辛い思いをすることもあります。その際に、具体的な解決策を提案したり、他の管理会社を紹介したりなど、住民の皆さんが肩の荷を下ろせるように尽力しています。

皆さん、都会の住宅の何％がマンション・アパートかご存知でしょうか？

正解は20～40％です。

北海道、沖縄、九州は1～3％と低い比率ですが、東京をはじめ関東や近畿は20％。東京の中央区や港区になると、70％に跳ね上がります。

これまでの時代は、ドーナツ化現象と言って、都心から電車で1～2時間かかる郊外や東京、埼玉のベッドタウンに家を買う家庭が多い傾向にありました。しかし、東日本大震災をきっかけに、都心から電車で30分ほどの場所に住居を求める人が増えました。

そこで登場したのが、都心に立つタワーマンションです。

3000万～4000万という予算で住まいを買い求めるとき、都心に近いことを条件に入れると、タワーマンションの一室が当てはまります。また、イメージとしてセキュリティやプライバシーが守られていそうという理由で決める方もいます。

しかし、一つ屋根の下にたくさんの人が住むということは、そうそう簡単なことではありません。マンションを買ってから初めて「えっ、実際はこんな感じなの？」と驚くことがほとんどです。若い人は、将来どのくらいの予算で、どこにどんな住まいを構えるか、普段はあまり想像しないかもしれません。しかし、できれば今のうちから、住宅事情については知っておいてほしいですね。

冒頭にも述べたように、マンションで100％問題になるのはお金の問題。

内容を具体的に言うと、管理費と修繕積立金のことです。

管理費は、エレベーターの修繕に使ったり、マンションの管理会社に支払ったりする費用。修繕積立金は、15年に1回ほど、マンションの大規模な修繕を行うときのための費用です。これらが、家賃とは別に住民から集められます。

現在のところ、平均して管理費が月8000円～1万円、修繕積立金は1万円～1万5000円です。年間約30万になります。

これからの管理費・修繕積立金は、更に値上がりしていきます。

その理由は、不動産と管理会社業界のからくりにあります。

例えば、住んでいるマンションがA不動産の建物ならば、その建物を管理するのはA不動産と同系列のA管理会社です。マンションの住人はじめユーザーは、管理会社をこの時点では選ぶ権限がありません。A管理会社は、A不動産の持つ物件がなくならない限り、安定して仕事をすることができます。つまり、不動産屋の子会社である管理会社は、競争原理が働かないストックビジネスなのです。

リーマンショックで、上場している親会社の不動産会社が潰れた時も、管理会社だけは全て生き残ったくらいです。

こうした背景から、業界側の事情により、タワーマンションの管理費・修繕積立金は値上がりの傾向にあります。マンション購入当初は管理費1万・修繕費1万5000円でも、ほとんどの場合、入居後に値上がりしていきます。管理費1万5000円・修繕費2～3万円になると、なんと年間で50万くらいになってしまいます。

最初から破たんを余儀なくされているマンション財政。マンション管理組合が管理会社をうまく利用して、自らの資産を守り、将来的に住民の方が安心して住まえるマンションを一つでも多く実現し増やすことが、私たちの役目です。

マンション問題の種類は様々であり、その全てを一度に請け負うのは難しいことです。そのため、弊社は『みんなの管理組合』というQ&Aサイトを創設しています。

また、私はマンション問題に関する本も著していますので、それを読んでご連絡を頂くことが多いですね。

今の若い人たちが家を買う年になる頃は、日本全体で約20％が共同住宅に住むことになると予想されています。

これからも、住人の皆さんのお役に立つことができますように、「住人の皆さんの肩の荷を下ろす」という方針をぶらさずに続けていきたいですね。