日本商業不動産

豊岡順也

世に生を得るは事を成すにあり

市場30兆円を現金化!経済の歯車を回す
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口コミや評判だけではわからない、日本商業不動産保証 豊岡社長の物語

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株式会社日本商業不動産保証 代表取締役社長 豊岡 順也 様
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1973年東京生まれ。
大学卒業後、国際証券(現三菱UFJモルガンスタンレー証券)に入社するが7カ月後に父親が倒れたため家業の卸売会社を一時的に引き継ぐ。
その2年半後、金融業界に戻り、株式公開引受業務に従事。その後企業内起業でコンサルティング会社を立ち上げ、社長に就任。
同社をMBOで取得独立したあと、2011年フィナンシャルギャランティを設立、2013年に現社名に変更。
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企業入居時の保証金・敷金を半額保証!『保証金半額くん』が生まれるまで


弊社は、企業が事務所を借りる際に不動産オーナーに預ける保証金・敷金を半額にし、残りの半額を不動産オーナーに保証する『保証金半額くん』というサービスを展開しています。

例えば、通常であれば月額賃料が100万円の場合、およそ月額賃料の10ヶ月分前後のお金を不動産オーナーに預けますので、1,000万円を預けなければなりませんが、この保証金半額くんを使うことで半分の500万円で済みます。

弊社の経営理念である「本業を助ける金融」にあるように、入居する企業には単純にお金を預けて眠らせるのではなく、半額になった分を本業に使ってもらいたいと思いますし、逆に不動産オーナーにとっては、保証金半額くんを通じてビルの差別化を行い、空室率の改善などを図ることができるため、本業を助けることができます。

人生で何かを成し遂げたいという気持ちは、若い頃から胸に抱いていました。司馬遼太郎氏の『龍馬がゆく』から大きな影響を受けていましたから、「生まれてきたのは何かを成し遂げるため」と信じ、学生の頃は政治や経済を学んでいました。

もともと興味があったのは安全保障でしたが、政治を動かす血流としてお金が存在することに気付き、必死に金融について勉強するようになりました。分厚い金融辞典を引いたり、初心者向けの本を買って勉強したり、金融業界に勤める先輩に話を伺ったり。

大学を卒業後は証券会社に勤務しました。いつか金融関係で起業できればと考えていたのですが、入社7カ月で父が倒れ、家業を継ぐことになります。これも独立の機会と捉え経営に励み、そこで「働く人たちはどんな思いで行動しているのか」を深く学びました。一緒に働く人々の精神を知ることは、経営をする上ではとても大事なことです。

結局父とは経営方針が合わず、再び金融業界に身を置くことになりました。その後私は、現在のビジネスモデルの着想となる2つの経験をすることとなります。

一つは、ある大手ハンバーガーチェーンから、「既に不動産オーナーに預けている保証金・敷金を現金化したい」という相談を持ち掛けられたことでした。大手ハンバーガーチェーンはその当時、総資産2100億円のうち、約3分の1の700億円が不動産オーナーへ預けた保証金・敷金でした。出来ればこれを返還してもらい、その資金を新規出店や既存店舗の改修費用に充てたいとのニーズがあった為、それを成し遂げるようなスキームの依頼がありました。

結局この時は、大手ハンバーガーチェーン自体が直営店からフランチャイズ化に変更していくとの方針転換があり、保証金・敷金問題にそれ以上触れることはありませんでした。しかし、保証金・敷金の現金化スキームを考え始めたのは、これがきっかけでした。

そしてもう一つの経験は、ある不動産オーナーから、入居を希望している企業の財務審査をして欲しいと言われたことでした。当時私は、企業の格付け会社を経営していましたので、財務格付けレポートを提出することになりました。その不動産オーナーによると、入居を希望している企業が、入居の際の保証金・敷金を減額したいとのことで、不動産オーナーとしては「保証金・敷金を減額するような企業は危ない企業」と疑っていました。

ところが、いざ財務審査をしてみると、実際は財務上心配のない企業であることが分かりました。入居を希望している企業が保証金・敷金を減額したいという理由は、資金がなくて預けられないのではなく、「本業にお金を使いたいから」というものでした。この事を不動産オーナーさんに話すと「問題ない企業なら減額した分を保証してよ」と言われました。

「どこの企業も、本業にお金を使いたいという事情は共通しているんだ。」この時、大手ハンバーガーチェーンの件で考案していた保証金・敷金の現金化スキームは、ニーズがあると感じ、かつ入居企業及び不動産オーナーそれぞれをこのスキームで助けることができるのであれば、弊社の企業理念「本業を助ける金融」が実行できると思い、『保証金半額くん』が生まれました。

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良い企業だから保証する


『保証金半額くん』は発想の転換から生まれたもので、「良い企業だから保証する」ことが大きな特徴です。それまでの保証会社は、不動産オーナーにとってあまり良い印象がありませんでした。なぜならば、財務上不安がある企業を、入居させる為に保証会社を使うことが主流だったからです。

その点『保証金半額くん』は、財務的に不安のない企業を対象としています。故に保証金・敷金を半額にする事を不動産オーナーに同意してもらい、企業には本業に必要な資金をより多く確保してもらうのです。

通常、企業を新設する場合、設立してから利益が黒字化するまでには6か月はかかると言われています。ですが、保証金・敷金にかかるお金を『保証金半額くん』で軽減すれば、企業が黒字化するのを早めることができます。通常、保証金・敷金で多額にお金を預けなくてはならないところを、預けないようにして本業で使ってもらうのです。

このビジネスを始めたころは、「保証金・敷金を減額する」ということは不動産オーナーにとっては「非常識」でした。なぜならば、保証金・敷金を全額払える企業だからこそ信用を置いていたからです。それまでの非常識を理解してもらうことは想像以上に苦労しましたが、約4年半をかけて不動産オーナーに弊社の保証を理解してもらい、信用を頂くまでになりました。

それまでの「保証会社イコール悪い会社を保証するところ」という業界の流れに一石を投じることが出来たと思っています。例えるなら、その昔ゼネラルモーターズが自動車ローンという仕組みを作り、富裕層だけでなく中間層にも車の購入を可能にしたことと似ているかもしれません。

ところで、不動産オーナーが預かっている保証金・敷金が、日本全体でどのくらいの規模になるか、皆さんはご存知でしょうか。現在市場には30兆円もの保証金・敷金が眠っているともいわれています。この大きな資本を現金化し、経済活動を促すことが出来れば、日本経済は活性化していくでしょう。

特に弊社サービスは、ベンチャー企業に相性が良いと自負しています。成長速度が速く、投資意欲の高いベンチャー企業にとって、保証金・敷金として眠らせるお金は少ないに越したことはありません。

現在弊社保証サービスは、国家戦略特区として創業支援を促進している福岡市でも展開しています。福岡は起業率も高く、更なる経済活性化のために様々な経済改革がされており、弊社としてもベンチャー支援の一環として取り組んでいます。

福岡の不動産会社「三好不動産」と、金融機関「日本政策金融公庫」とともに、「とっくに保証くんNEXT」というサービス名で展開しています。起業をする際に融資を受ける場合、オフィスなど入居先が決まらなければ融資が実行されません。そこで、保証金半額くんのようにオフィスに入居する際のハードルを弊社が下げ、オフィス探しを三好不動産が行い、日本政策金融公庫が融資をする、といった連携により、企業が創業しやすい環境を整えています。

「事を成すにあたり、自分として何を残すべきか」。やはり、世のためになることをしたいという気持ちが原点にあります。日本経済は近年ずっとデフレが続き、経済が停滞しています。寝かすはずのお金を現金化し良いビジネス活動へ回すことで、経済に貢献したいと考えています。


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「金融」と「人」を兼ね備えた企業へ


将来的には株式上場をし、この保証を広く世間に認めてもらいたいと考えています。弊社の審査を受けたうえで保証金・敷金を半額にする、ということが業界スタンダードになるよう努めて参ります。

そしてもう一つ、人材の能力を高めて世に輩出する、通過点としての企業にできれば面白いと考えています。ビジネスで大事なのはお金と人なので、この2つへ貢献したいです。この会社で経験を積んだ人間を、保証を提供している企業へ出向させたり転籍させたりと、企業へ向けて、保証という形だけで関わるのではなくて、人材を通しても関わっていければと思っています。

社員には、弊社で金融や営業を実践で学ぶだけでなく、十分経験を積んだら、他の会社へ出向したり独立したり、望む道を歩んでほしいと思っています。「日本商業不動産保証に入社すれば、何にでも挑戦できるし、出向して違う仕事も経験できる。刺激的な人に囲まれて実戦で勉強できる。」そんな風に思われる企業を目指しています。

だから私はよく、社員に「ずっとこの会社にいなくてもいいよ」と言います。独立志向の強い人が集まった方が、企業として強くなるからです。自分でPDCAを回すことができ、自分で人間関係を作れる人が弊社に向いているのではないかと思いますね。

最近一企業としての方向性がはっきりと見えてきており、今後保証業務を中心として、不動産・金融に係る様々な事業展開をしていきたいと思っています。ただし事業を展開する中でも、経営者としてこれからもぶれないようにしたい事は、『本業を助ける金融しかやらない』という経営理念です。この会社を設立したときから変わっていない志です。

これは株主さんから教えていただいたことですが、「経営」とは、経(真っ直ぐ伸びた白い糸)を営むというのが元々の意味だそうです。だから、企業活動の中心となる理念が揺らいではいけないのです。

理念を会社に浸透させることは難しく、様々な経営者が頭を悩ませます。会社によっては、朝礼で理念を社員に唱和させたり、スピーチさせたりという試みも耳にしますが、そうではなく、私は事あるごとにこの理念を口にするようにしています。会議の際や、取引先との面談に社員が同行しているときでも言葉にします。

そのうち会話の中で自然に、理念を交えて弊社の説明ができるようになります。うちの企業理念はこういうものだから…という言葉が自然に使えるようになると、例え私がいない場でも、理念に沿って意思決定ができるようになるのです。

これからも本業を助ける金融の下、「人」と「金」の双方から日本経済に貢献していきたいと思っています。


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株式会社日本商業不動産保証
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